Вопреки рынку и здравому смыслу: почему не падают цены на жилье

Россияне пережили шок от высоких ставок по ипотеке, смирились и начали оформлять кредиты под 25% годовых. Что это — слабоумие и отвага или этому действительно есть объяснение? А главное — как это отразится на рынке? Будет ли снижение цен на новостройки, которое все так ждут, разбирались «НИ». Оксана Самойленко Вопреки рынку и здравому смыслу: почему не падает спрос на жилье в столичных регионах Падение спроса на недвижимость в сентябре отмечается только по сравнению с сентябрем 2023-го. А вот к августу 2024-го и тем более к июлю интерес к новостройкам Москвы и Санкт-Петербурга вырос. Причем существенно, следует из данных аналитического портала Dataflat. В Москве в сентябре, то есть уже после отмены льготной ипотеки, продали порядка 5 тыс. квартир и апартаментов в новостройках. Это на 28% больше, чем в августе этого года. Причем каждую вторую квартиру купили в ипотеку. В Новой Москве ситуация еще более показательна. Рост с августом почти такой же — на 22%, а вот доля ипотеки значительно выше. Три из четырех квартир в Новой Москве продолжают покупать в кредит. В Московской области та же картина. Скажете, что сейчас квартиры в кредит берут только по программе семейной ипотеки? Как бы не так. Ранее замгендиректора ДОМ.РФ Алексей Ниденс говорил, что доля выдачи рыночной ипотеки выросла на 20-30% после завершения льготных программ. «Сейчас выдается даже чуть больше кредитов, чем предполагалось. В среднем где-то за июль–август было выдано 110 тыс. кредитов ипотечных. Причем мы видим, что за это время начала расти, как ни странно, и доля рыночной ипотеки», — прокомментировал он. Схожая картина наблюдается и в Санкт-Петербурге. В Северной столице в сентябре было продано 3,1 тыс. квартир и апартаментов в новостройках. Рост за месяц — на 20%. В Ленинградской области, где новые микрорайоны и человейники приближены к Петербургу, — на 18%. А вот доля ипотеки в регионе продолжает расти. Сейчас 63% всех проданных квартир в Петербурге и 70% в Ленинградской области оформляется в ипотеку. Увеличение продаж в сентябре в обоих мегаполисах произошел на фоне колоссального падения интереса к новостройкам в предыдущие два месяца. В сравнении с данными по продажам год назад, конечно, никакого роста спроса нет. «Сейчас спрос на жилую недвижимость в основном исходит от покупателей, готовых приобретать жилье без использования ипотеки, а следовательно, это спрос на средние и высокие классы недвижимости», — прокомментировала «Новым Известиям» младший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Мария Волик. По ее словам, спрос сейчас стимулирует также рассрочка от застройщика. Покупатель на момент оформления договора вносит лишь часть платы за жилье, а после ввода новостройки в эксплуатацию — оставшуюся сумму. Для клиента это удобно, если покупать жилье на ранних этапах строительства. Дом достроят через 1,5-2 года. К этому времени ключевая ставка снизится. Ипотеку на оставшуюся сумму можно будет оформить на более привлекательных условиях, а не под 35% годовых. Что происходит с ценами на недвижимость на столичных рынках? А цены и не думают снижаться. Средняя стоимость квадратного метра в проданных в сентябре квартирах — 480,1 тыс. рублей. На 2% больше, чем в августе. Это мы говорим о московском рынке. В Новой Москве цена не изменилась. Сейчас она составляет 263,8 тыс. рублей за квадрат. В Московской области цены упали в среднем на 1% — до 200,5 тыс. Любопытно, что за год средняя цена квадратного метра на жилье в столице выросла на 16%, в Новой Москве и Подмосковье — на 6%. За сколько сейчас в среднем можно купить квартиру в Москве? В Москве — за 27,5 млн рублей. В Новой Москве — за 12 млн. В Московской области — за 9,3 млн. Средняя площадь проданных в сентябре квартир: в Москве — 54,4 квадрата, в Новой Москве — 47,8 квадрата, в Подмосковье — 47,1 квадрата. В Ленинградской области цены остались на уровне прошлого месяца. В среднем квадратный метр в регионе стоит 155,4 тыс. рублей. Средняя цена проданной в сентябре квартиры — 6,4 млн. В самом Петербурге цены на жилье в новостройках за месяц снизились на 1%. Средняя цена квадрата сейчас 264,8 тыс. рублей. Средняя цена квартиры — 10,6 млн. Средняя площадь — 40 кв. м. Мария Волик добавила, что существенного снижения цен на жилую недвижимость ожидать не стоит. «Сказываются удорожание стройматериалов и рабочей силы, текущие рыночные ставки на проектное финансирование, потенциальное снижение долгосрочного спроса, а следовательно, и наполнение эскроу-счетов, которое влияет на ту же стоимость финансирования для застройщиков», — пояснила она. Ранее эксперты дали прогноз, на сколько могут упасть цены на квартиры на столичном рынке. Самый оптимистичный прогноз — на 10%. Но это только в том случае, если уменьшится спрос. А этого пока мы не видим.