С новосельем: что делать, если в новостройке обнаружены «недоделки»?
Что делать, если при заселении в квартиру в только что сданном доме обнаружены недоделки? Как добиться реакции от застройщика при помощи управляющей компании? На эти вопросы ответил руководитель управляющей компании «Новый квартал» Антон Васильев в программе «Управдом» в эфире ПЛН FM (102.6 FM).
- На что нужно обращать внимание перед тем, как в принципе принимать решение о покупке квартиры в той или иной новостройке? Можно ли человеку, который не подготовлен, как-то понять все нюансы будущего дома и учесть их?
- Я считаю, что покупка жилья - это праздник, который не стоит разбавлять негативом. Поэтому, в любом случае, новое жилье - это новое жилье, оно имеет массу преимуществ. Когда-то один мой знакомый сказал: «Если хочешь найти негатив, то его всегда найдешь». Что касаемо людей, которые подготовлены или не подготовлены, я вам так скажу: даже подготовленному человеку тяжело понять, что произойдет через месяц, через год, через три. Покупая квартиру, он прекрасно понимает: «Район мне нравится, дом на плане я вижу, он красивый должен быть, все хорошо, школа, детские сады рядом, инфраструктура построена. Цена устраивает. Я хочу здесь жить». Покупает на стадии котлована, дом строится. Он видит, что что-то происходит. Начинает себя уже накручивать. И въезжая в квартиру, начинает: «Я видел, как строится. Все пропало, сейчас буду к застройщику предъявлять кучу претензий».
Когда принимается квартира, в первую очередь нужно посмотреть инженерные сети. Потому что даже если вы не собираетесь сейчас делать ремонт, а квартира будет стоять некоторое время, то может случиться форс-мажор, когда прорвет батарею, трубу и так далее. Соседи снизу все затоплены. Претензии будут, безусловно, к вам. Но у застройщика есть гарантийные обязательства на инженерные сети, на какие-то приборы, они прописаны в законе. Более того, в договоре всегда вы можете прочитать, посмотреть, чем оборудована ваша квартира, потому что у кого-то есть счетчики только на воду, у кого-то есть еще счетчики на отопление. С этим тоже люди некоторые впервые сталкиваются и думают, что с этим теперь делать. За этим тоже нужно наблюдать, смотреть. Вызывается ресурсоснабжающая компания, пломбируются приборы учета.
Все, что касается внутридомового оборудования, за это отвечает управляющая компания. Многие даже не знают, с чем сталкиваются управляющие компании, когда берут новостройки. Потому что если брать б/у фонд, я когда принимаю дом на обслуживание, я знаю, в чем проблема. Оно уже годами копилось. А в новом доме этого даже застройщик знать не может.
Но люди, когда покупают, считают, что это идеальный дом. Я призываю людей набраться терпения и не пропесочивать застройщика, а нормально обращаться. Если в хороших отношениях застройщик и управляющая компания, то все вопросы решают за столом переговоров. Это нормально, люди обращаются. Застройщик реагирует. У меня еще на сегодняшний день не было каких-то глобальных вещей, когда застройщик не реагировал. То есть я нахожу общий язык. Есть форс-мажоры, и застройщик тоже не всесильный. Какие-то бригады, которые делали, их теперь обратно надо вернуть. Но есть гарантийные сроки у застройщика, он никуда не девается.
- Из вашего опыта, что надежнее и проще: дом, в котором уже пожили, или новый? Вы, когда принимаете решение, как «взвешиваете» это все?
- Как я сказал, в старых домах уже имеются понятные «болячки», и надо всего лишь, условно, поменять 20 метров трубы. А в новом доме эти 20 метров могут перерасти вообще во все, что угодно. И в проблему с инженерным оборудованием. Лифты, подъемные механизмы, проблема по крыше. Я больше того скажу, в большинстве случаев я сталкиваюсь со следующим: ремонт идет, люди заезжают в новый дом, начинается подтопление в подвалы, вода становится, все потекло. Вызываем, соответственно, специализированную бригаду, которая разбирается в канализации, открываем, а там ветошь, там цемент, там все, что касается строительных материалов. Люди, когда нанимают бригаду, я всегда говорю: «Ребята, пожалуйста, научите людей работать и не смывать вот это все туда, потому что раствор становится. Трубы забивают, вам дальше в этом доме жить». Это стоит денег, машины приезжают, пробуют вытаскивать, все одно и то же постоянно.
Поэтому я говорю, мы сталкиваемся с такими вещами, которых в старом фонде нет. То есть мы пошли, посмотрели канализацию, поменяли кран какой-то - все, ничего не течет, люди довольны, не пахнет канализацией, все здорово. Здесь же на ровном месте все, что угодно, может произойти.
- Сейчас упоминали, что в принципе застройщики, как правило, достаточно переговороспособны, готовы выслушивать управляющую компанию, как-то реагируют на претензии и пожелания. Но есть же еще и примеры, когда застройщики сами делают свои управляющие компании, и тогда, по сути, жилец остается один на один, потому что и управляющий, и застройщик, по сути, это одна контора.
- Но в этом случае есть закон. Человек, приобретя квартиру, покупает права и обязанности, равны перед законом и управляющая компания, и застройщик. А если говорить, что у застройщика своя управляющая компания, наверное, они преследуют какую-то цель, на мой взгляд - это либо подождать, пока гарантийные сроки закончатся, либо это финансовая составляющая. Я не знаю. Но опять же, я еще раз говорю, для людей, которые покупают квартиры, вы имеете право требовать по гарантийным обязательствам. Направляете запрос в управляющую компанию, она либо работает с застройщиком, либо не работает. Если вы считаете, что не работает, вам лучше идти по пути переговоров с застройщиком.
У нас в большинстве случаев они здесь, до них доехать можно, привезти лично письмо, переговорить. Есть моменты, которые не сразу делаются. Есть моменты, и куча претензий у людей накипает. Но набраться терпения и довести все до логического завершения всегда можно.
- Еще раз вот этот алгоритм проговорить: если вы заехали в новый дом, обнаружили какие-то проблемы, которые подпадают под определение «гарантийные обязательства застройщика». Я так понимаю, тут два пути. И первый из них - это описать все и отнести в управляющую компанию. А второй - непосредственно застройщику. Или по практике лучше сразу в два окна нести?
- Подписывается акт приема-передачи. Ведь человек может не подписать этот акт приема-передачи, он проверяет свою квартиру, выписывает все свои недовольства, передает застройщику и говорит: «Я не подпишу этот акт». Дальше, соответственно, наступает опять же процесс обслуживания от управляющей компании и процесс работы управляющей компании, собственника и застройщика. Если у управляющей компании все в порядке, она понимает и слышит людей и хорошо достаточно работает с застройщиком, я считаю, что проблемы будут решены. У застройщика не всегда есть сиюминутная возможность решить. Поэтому, конечно, есть установленные законом сроки.
- Какие дефекты являются по определению гарантийный случаем, а какие точно нет? Есть ли такое разграничение?
- Если это дефект, то он в любом случае гарантийный, дом сдан. Поэтому есть инженерное оборудование, есть инженерные сети, есть завод-изготовитель. Например, устанавливают какие-то насосы для повышения давления, они имеют свой срок службы. Есть паспорт с гарантиями, своими обязательствами от производителя, они указаны. Но сети, когда устанавливает застройщик, он несет свои гарантийные обязательства.
Поэтому если дефекты где-либо обнаруживаются в рамках гарантийных обязательств, это в любом случае гарантия. Тут что крыша потекла, что вышел из строя насос, что плитка обвалилась - это все на гарантии.
- В случаях, когда приходит к вам человек из новостройки, у него на руках заявление, он пишет: «Обнаружил. Помогите, пожалуйста». Алгоритм ваших действий каков?
- В большинстве случаев у меня все происходит за столом переговоров. Я не сторонник бумаг, долгих судебных разбирательств. Были моменты, я писал официальные письма. Застройщику тоже иногда необходимо приложить какие-то бумаги, чтобы работы были по гарантии завода-изготовителя какого-то оборудования. Управляющая компания, я считаю, обязана представлять интересы собственников.
Беседовал Олег Добрынин
- На что нужно обращать внимание перед тем, как в принципе принимать решение о покупке квартиры в той или иной новостройке? Можно ли человеку, который не подготовлен, как-то понять все нюансы будущего дома и учесть их?
- Я считаю, что покупка жилья - это праздник, который не стоит разбавлять негативом. Поэтому, в любом случае, новое жилье - это новое жилье, оно имеет массу преимуществ. Когда-то один мой знакомый сказал: «Если хочешь найти негатив, то его всегда найдешь». Что касаемо людей, которые подготовлены или не подготовлены, я вам так скажу: даже подготовленному человеку тяжело понять, что произойдет через месяц, через год, через три. Покупая квартиру, он прекрасно понимает: «Район мне нравится, дом на плане я вижу, он красивый должен быть, все хорошо, школа, детские сады рядом, инфраструктура построена. Цена устраивает. Я хочу здесь жить». Покупает на стадии котлована, дом строится. Он видит, что что-то происходит. Начинает себя уже накручивать. И въезжая в квартиру, начинает: «Я видел, как строится. Все пропало, сейчас буду к застройщику предъявлять кучу претензий».
Когда принимается квартира, в первую очередь нужно посмотреть инженерные сети. Потому что даже если вы не собираетесь сейчас делать ремонт, а квартира будет стоять некоторое время, то может случиться форс-мажор, когда прорвет батарею, трубу и так далее. Соседи снизу все затоплены. Претензии будут, безусловно, к вам. Но у застройщика есть гарантийные обязательства на инженерные сети, на какие-то приборы, они прописаны в законе. Более того, в договоре всегда вы можете прочитать, посмотреть, чем оборудована ваша квартира, потому что у кого-то есть счетчики только на воду, у кого-то есть еще счетчики на отопление. С этим тоже люди некоторые впервые сталкиваются и думают, что с этим теперь делать. За этим тоже нужно наблюдать, смотреть. Вызывается ресурсоснабжающая компания, пломбируются приборы учета.
Все, что касается внутридомового оборудования, за это отвечает управляющая компания. Многие даже не знают, с чем сталкиваются управляющие компании, когда берут новостройки. Потому что если брать б/у фонд, я когда принимаю дом на обслуживание, я знаю, в чем проблема. Оно уже годами копилось. А в новом доме этого даже застройщик знать не может.
Но люди, когда покупают, считают, что это идеальный дом. Я призываю людей набраться терпения и не пропесочивать застройщика, а нормально обращаться. Если в хороших отношениях застройщик и управляющая компания, то все вопросы решают за столом переговоров. Это нормально, люди обращаются. Застройщик реагирует. У меня еще на сегодняшний день не было каких-то глобальных вещей, когда застройщик не реагировал. То есть я нахожу общий язык. Есть форс-мажоры, и застройщик тоже не всесильный. Какие-то бригады, которые делали, их теперь обратно надо вернуть. Но есть гарантийные сроки у застройщика, он никуда не девается.
- Из вашего опыта, что надежнее и проще: дом, в котором уже пожили, или новый? Вы, когда принимаете решение, как «взвешиваете» это все?
- Как я сказал, в старых домах уже имеются понятные «болячки», и надо всего лишь, условно, поменять 20 метров трубы. А в новом доме эти 20 метров могут перерасти вообще во все, что угодно. И в проблему с инженерным оборудованием. Лифты, подъемные механизмы, проблема по крыше. Я больше того скажу, в большинстве случаев я сталкиваюсь со следующим: ремонт идет, люди заезжают в новый дом, начинается подтопление в подвалы, вода становится, все потекло. Вызываем, соответственно, специализированную бригаду, которая разбирается в канализации, открываем, а там ветошь, там цемент, там все, что касается строительных материалов. Люди, когда нанимают бригаду, я всегда говорю: «Ребята, пожалуйста, научите людей работать и не смывать вот это все туда, потому что раствор становится. Трубы забивают, вам дальше в этом доме жить». Это стоит денег, машины приезжают, пробуют вытаскивать, все одно и то же постоянно.
Поэтому я говорю, мы сталкиваемся с такими вещами, которых в старом фонде нет. То есть мы пошли, посмотрели канализацию, поменяли кран какой-то - все, ничего не течет, люди довольны, не пахнет канализацией, все здорово. Здесь же на ровном месте все, что угодно, может произойти.
- Сейчас упоминали, что в принципе застройщики, как правило, достаточно переговороспособны, готовы выслушивать управляющую компанию, как-то реагируют на претензии и пожелания. Но есть же еще и примеры, когда застройщики сами делают свои управляющие компании, и тогда, по сути, жилец остается один на один, потому что и управляющий, и застройщик, по сути, это одна контора.
- Но в этом случае есть закон. Человек, приобретя квартиру, покупает права и обязанности, равны перед законом и управляющая компания, и застройщик. А если говорить, что у застройщика своя управляющая компания, наверное, они преследуют какую-то цель, на мой взгляд - это либо подождать, пока гарантийные сроки закончатся, либо это финансовая составляющая. Я не знаю. Но опять же, я еще раз говорю, для людей, которые покупают квартиры, вы имеете право требовать по гарантийным обязательствам. Направляете запрос в управляющую компанию, она либо работает с застройщиком, либо не работает. Если вы считаете, что не работает, вам лучше идти по пути переговоров с застройщиком.
У нас в большинстве случаев они здесь, до них доехать можно, привезти лично письмо, переговорить. Есть моменты, которые не сразу делаются. Есть моменты, и куча претензий у людей накипает. Но набраться терпения и довести все до логического завершения всегда можно.
- Еще раз вот этот алгоритм проговорить: если вы заехали в новый дом, обнаружили какие-то проблемы, которые подпадают под определение «гарантийные обязательства застройщика». Я так понимаю, тут два пути. И первый из них - это описать все и отнести в управляющую компанию. А второй - непосредственно застройщику. Или по практике лучше сразу в два окна нести?
- Подписывается акт приема-передачи. Ведь человек может не подписать этот акт приема-передачи, он проверяет свою квартиру, выписывает все свои недовольства, передает застройщику и говорит: «Я не подпишу этот акт». Дальше, соответственно, наступает опять же процесс обслуживания от управляющей компании и процесс работы управляющей компании, собственника и застройщика. Если у управляющей компании все в порядке, она понимает и слышит людей и хорошо достаточно работает с застройщиком, я считаю, что проблемы будут решены. У застройщика не всегда есть сиюминутная возможность решить. Поэтому, конечно, есть установленные законом сроки.
- Какие дефекты являются по определению гарантийный случаем, а какие точно нет? Есть ли такое разграничение?
- Если это дефект, то он в любом случае гарантийный, дом сдан. Поэтому есть инженерное оборудование, есть инженерные сети, есть завод-изготовитель. Например, устанавливают какие-то насосы для повышения давления, они имеют свой срок службы. Есть паспорт с гарантиями, своими обязательствами от производителя, они указаны. Но сети, когда устанавливает застройщик, он несет свои гарантийные обязательства.
Поэтому если дефекты где-либо обнаруживаются в рамках гарантийных обязательств, это в любом случае гарантия. Тут что крыша потекла, что вышел из строя насос, что плитка обвалилась - это все на гарантии.
- В случаях, когда приходит к вам человек из новостройки, у него на руках заявление, он пишет: «Обнаружил. Помогите, пожалуйста». Алгоритм ваших действий каков?
- В большинстве случаев у меня все происходит за столом переговоров. Я не сторонник бумаг, долгих судебных разбирательств. Были моменты, я писал официальные письма. Застройщику тоже иногда необходимо приложить какие-то бумаги, чтобы работы были по гарантии завода-изготовителя какого-то оборудования. Управляющая компания, я считаю, обязана представлять интересы собственников.
Беседовал Олег Добрынин