Арендуй и выкупай. Эксперты назвали главные риски покупки жилья в лизинг
На фоне сокращающихся сделок с жильем в Госдуме предложили рассмотреть лизинг как альтернативу ипотеке. Но опрошенные aif.ru эксперты говорят о такой перспективе с осторожностью. Мы попросили их рассказать, как работает покупка жилья в лизинг и чем рискует покупатель.
Лизинг жилья — что это такое?
Лизинг — это долгосрочная аренда квартиры или дома с постепенным выкупом. Между лизингодателем и гражданином заключается соответствующий договор, а сделка обязательно регистрируется в Росреестре. Как и в ипотеке, арендатор вносит первоначальный взнос — 10–40%, а затем перечисляет лизингодателю ежемесячные платежи с учетом установленных процентов. Когда они все внесены, арендатор превращается в полноценного собственника жилья.
Откуда появляется лизинговое жилье? Юрист Николай Попов объясняет: лизингодателем может стать практически любая коммерческая фирма.
«Закон не предъявляет каких-либо жестких условий к лизингодателям, — говорит эксперт. — По сути, если компания получит пару-тройку десятков миллионов оборотных рублей, то сможет заниматься лизинговой деятельностью: выкупать квартиры или дома, искать клиентов и брать с них деньги. Очень важный нюанс: при ипотеке человек сразу становится собственником жилья, хотя объект остается в залоге банка. В случае с лизингом арендатор получает все права на квартиру только после полного выполнения условий лизингового договора. До этого момента собственником будет лизингодатель».
В чем плюсы лизинга?
В отличие от ипотеки, поручители не нужны, а согласование происходит проще. Лизингодатель может гибко подойти к условиям договора — например, составить персональный график платежей или указать, что выкупать арендованное жилье можно нефиксированными суммами.
«Лизинг прежде всего интересен тем, кому нужен финансовый рычаг, кому не дают на данный момент ипотеку, но кто хотел бы либо купить объект для своего пользования, либо запустить арендный бизнес, — говорит финансовый консультант, главный эксперт Академии личных финансов Татьяна Волкова. — Например, по моим данным, лизинг активно используется в сфере доходных домов».
Лизинг считается более удобным для использования на вторичном рынке, ведь человек может сразу заехать в свой будущий дом. Отсюда вытекает еще один плюс: можно протестировать жилье на удобство и функциональность. Кроме того, как только появятся выгодные ставки по кредиту, арендатор может взять ипотеку и выкупить объект досрочно.
Что будет, если не выплатить всю сумму?
В отличие от ипотеки, которая может быть взята на 20-30 лет, лизинг дается на короткий срок — до пяти лет. Соответственно, размер ежемесячных платежей будет сильно выше, чем по жилищному кредиту. В какой-то момент может оказаться, что человек не готов тянуть это финансовое бремя.
«Если деньги не выплачены, но аренда действует, или одна из сторон передумала заключать договор купли-продажи, то владелец должен вернуть выплаченные деньги за квартиру за вычетом аренды, — говорит председатель комитета по ипотеке Российской гильдии риелторов Юлия Максимович. — При продаже ипотечной квартиры сумма первоначального взноса, разница между стоимостью продажи и долгом банку — вернутся клиенту. При этом, если за время выплаты ипотеки стоимость квартиры выросла, что чаще всего и происходит, то заемщик еще и остается в плюсе».
В чем минусы лизинга?
Кроме того, что арендатор до момента погашения всех выплат не является собственником жилья, есть еще один существенный минус.
«Фирма, которая дает объект в лизинг, может оказаться в состоянии банкротства, но по договору лизинга право собственности арендатору при этом не переходит, — говорит Попов. — И тогда квартира, в которой проживает арендатор, уйдет в конкурсную массу. Для арендатора начнется сложная процедура либо по возврату денег, либо по получению каких-либо прав на предмет лизинга. Вторая проблема в том, что сам лизингодатель может оказаться не вполне добросовестным, что станет почвой для конфликтов и разбирательств».
Лизинг может стать альтернативой ипотеке?
По оценкам Дом.рф, в России до 40% граждан не могут взять и обслуживать ипотеку, причем даже если она выдана с нулевой ставкой. Именно этот сегмент сейчас нуждается в новых мерах жилищной поддержки. И здесь могут быть решениями как раз такие механизмы, как жилье по соцнайму, лизинг жилья и прочее, поясняет эксперт направления «Народный фронт. Аналитика», генеральный директор РАСК Федор Выломов.
«Другой вопрос, найдет ли широкое распространение такой механизм, — добавляет он. — В большинстве своем россияне все же привыкли иметь недвижимость в собственности. В случае с ипотекой даже достигается ощущение собственности, хотя квартира в залоге у банка. В случае с лизингом, скорее, восприятие долгосрочной аренды чужой квартиры, которую ты сможешь выкупить через десятки лет. Поэтому если и запускать программу лизинга жилья, то она должна быть гораздо интереснее и доступнее, чем уже понятная всем ипотека».
«Мне в последнее время много вопросов задают на эту тему, я решила провести опрос среди моих подписчиков в соцсетях и своих знакомых, — рассуждает Максимович. — Тех, кто готов платить только за свое, то есть приобретенное в ипотеку, больше всего — 53%. Далее идут те, кто не понимает вообще, о чем идет речь. И только незначительный процент рискнули бы и пошли в такую сделку. О чем это говорит? О том, что есть определённая уверенность и надежность в ипотеке. Она проверена годами, опытом, и о ней есть много информации. Лизинг непонятен, единичен, да и наше сообщество риелторов и ипотечных брокеров мало что знает о продукте и не предлагает его в своих сделках».